Фото: Getty Images
Владельцы имущества будут автоматически получать право собственности на участок, где расположено их здание
28 октября вступил в силу Закон Украины № 1174-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно единой правовой доли земельного участка и размещенного на нем объекта недвижимости», принятый Верховной Радой еще в феврале этого года.
А 1 января 2022 года вступает в действие Закон Украины № 1720-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о переходе прав на земельный участок в связи с переходом прав на объект недвижимого имущества, размещенного на нем».
Закон определяет одновременный переход права на использование участка при покупке любого недвижимого имущества и даже объекта незавершенного строительства, за исключением многоквартирных домов. Для арендованных земель согласие на продажу недвижимости не требуется — достаточно будет уведомить арендодателя о переходе прав на земельный участок.
Плюсы: меньше документов и коррупционной составляющей
По словам юристов, сама по себе продажа здания вместе с землей не является ноу-хау в украинском законодательстве.
«До принятия закона продавец здания не мог продать дом без земли и наоборот, поскольку в юридической плоскости здание и земля фактически нераздельны. Сейчас этот процесс упростили, и переход права собственности на земельный участок будет происходить автоматически. Это означает, что договор будет один – купли-продажи дома. Раньше было две сделки: одна — на жилье, другая — на участок», — объясняет юрист, соучредитель сервиса Monitor.Estate Владимир Копоть.
Такие нормы действительно упростят жизнь украинцев, поскольку автоматический переход права собственности или пользования участком исключает коррупционную составляющую, считает управляющий партнер компании Olsten partners Олеся Романенко.
В то же время, по словам эксперта, для таких договоров обязательным условием должно быть наличие кадастрового номера. Если его нет (земля не приватизирована или оформлена очень давно), сначала следует присвоить кадастровый номер.
Также Законом 1174-IX на нового собственника возлагается обязанность сообщить арендодателю или лицу, передавшему земельный участок в пользование на праве эмфитевзиса или суперфиция, о переходе права собственности.
В свою очередь Закон 1720-IX возлагает обязанность уведомления арендодателя или лица, передавшего земельный участок в пользование на праве эмфитевзиса или суперфиция, о переходе права собственности на государственного регистратора.
Государственный регистратор одновременно с регистрацией прав на недвижимое имущество и прав на участок обязан немедленно уведомить арендодателя или лицо, которое передало землю в пользование на праве эмфитевзиса либо суперфиция (если информация о его местожительстве есть в госреестре прав), почтовым отправлением или электронной почтой.
Оба нормативных акта указывают, что волеизъявление арендодателя (собственника) земельного участка, предыдущего собственника, приобретателя такого объекта и внесение изменений в договор аренды земли, эмфитевзиса, суперфиция с указанием нового арендатора (пользователя) земельного участка не требуется.
«Кроме кадастрового номера, Законом 1720-IX оговорено еще одно условие договора, предусматривающего переход права собственности на объект недвижимого имущества. Это условие одновременного перехода права собственности на такой участок (долю в праве общей собственности на него) от предыдущего владельца к приобретателю такого объекта. Так что нотариусам с 1 января при удостоверении договоров необходимо будет обращать внимание на оба условия, которые до 2022 года не были предусмотрены», — пояснила Романенко.
Оба закона указывают: основанием для госрегистрации перехода права собственности или пользования участком, на котором размещен такой объект, к новому собственнику являются документы, подтверждающие приобретение права собственности.
Однако Закон 1720-IX обязывает государственного регистратора одновременно с обретением права собственности на недвижимость зарегистрировать и вещное право на участок, в то время как Закон 1174-IX одновременно делать этого не требует, и регистратор может зарегистрировать соответствующее право на землю впоследствии.
«Законы предусматривают, что в случае приобретения права собственности на объект недвижимого имущества лицом, которое не может иметь в собственности земельный участок под недвижимостью, такое лицо имеет право требовать передачу ему собственником земельного участка соответствующего земельного участка на правах аренды или суперфиция на условиях, определенных именно новым владельцем», — подчеркнула Олеся Романенко.
В таком случае у нового владельца недвижимости возникает обязанность возмещать владельцу участка плату за землю, которую, согласно закону, обязан вносить ее владелец. Такие нормы предусмотрены во избежание злоупотреблений новым собственником недвижимости и соблазна установить минимальную плату за землю.
Щели в законе
Что касается минусов закона, то эксперты считают: правило автоматического перехода не очень хорошо скажется на владельцах земельных участков, на которых строится дом, например на праве суперфиция (т. е. праве застройки чужого участка). Теперь владельцам участков придется тщательнее выбирать партнеров, которые будут строить на их земле.
Владимир Копоть прогнозирует, что может появиться много технических вопросов при автоматической регистрации перехода права собственности на землю, также возможны злоупотребления, когда при наличии имущественных прав на недострой будут предприниматься попытки незаконного завладения земельными участками.
С другой стороны, ни один из этих законов не устанавливает соотношения между размерами и стоимостью приобретаемого объекта недвижимости и размерами и стоимостью земельного участка, на котором он размещен, подчеркнула Олеся Романенко.
«Возникает возможность недобросовестного завладения земельными участками, размер и стоимость которых значительно выше в сравнении с размещенными на них объектами недвижимости», — пояснила эксперт.
Также ни один из законов не регулирует вопрос об отчуждении одного из нескольких объектов недвижимости, находящихся на одном земельном участке.
Загрузка ...
